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香港,是当下中国唯一一个不限购的一线城市

时间:2016-10-10 15:07:38  来源:港股那点事  作者:

  十一国内长假,朋友圈满满的全是晒游山玩水的照片。但香港照常上班,这一直是我的一个心病:香港到底是不是中国的?

  假期将尽,一北京的金融高管朋友造访,一幅风尘仆仆的样子。问假期到哪国潇洒去了,答曰:哪也没去,7天全在香港奔忙。

  我很诧异:难得如此长假,没事跑香港瞎晃什么?

  他的回答令我诧异又恍然:“买房。香港是当下中国唯一一个不限购的一线城市.

  二、

  这应该不是个案.

  因为国庆假期,我接待了好几个朋友,他们都不算很富有的那类人,在内地算个中产吧,但他们假期也都在香港做同一件事:看房,买房.

  这算不算某种形式的第二次逃港?只是,这次逃港的,不是人,是资金。

  第一次大规模逃港发生在新中国成立后。许多大陆居民,无法忍受历次政治运动的折磨与煎熬,不惜在警犬和枪弹的威胁下,冒着生命危险,强渡或偷渡深圳河,逃往香港,30年间从未停止。1950年至1970年,20年间约125万人逃港。

  1959年—1962年三年大饥荒期间,逃港达到高潮。鉴于饥荒蔓延的现实,1962年5月5日,广东省委书记陶铸下令,撤除岗哨,放开边境,让大陆饥民自由赴港,至5月25日,中央下令关闭边卡,半个多月时间,约30万人赴港。边卡关闭那天,堵截收容遣送逃港者51395人。

  30万饥民逃港,弹丸之地的香港,如何消化得了?港英当局只得采用“随抓随遣”的办法,出动大批军警抓捕遣送,但受到香港市民的强烈反对与抵制。同是中华人,血浓于水,人们被一种强烈的人道和慈悲所震憾,几乎所有的香港家庭,都放弃了手中的事情,市民成群结队,送水送饼干食品,送衣送药,并组织起来对抗港英军警抓捕,有把饥民藏到自己家里的,有的开车把逃港者一批一批接去市区。

  香港市区,几乎所有歌舞厅都自动关门,停止娱乐,大家都关心着大陆逃港者的命运!当港英当局遣反逃港者的车队开出时,警方惊呆了:一片排山倒海的呼喊声向车队压来!“你们不能走!”“你们回去又要受苦!”市民手里拿着面包饼干,呼喊不停,比杜甫笔下“哭声直上干云霄”的咸阳桥场面更浩大,更感人!突然,成千上万的香港市民,跳到马路当中,直接躺在高温的路面上,挡住了汽车。“跳车呀!”,“逃跑呀!”,市民向着车上呼喊并指引逃跑路径。许多逃港者纷纷跳车逃跑!

  往事并不如烟。香港这个弹丸之地,总是以博大的胸怀,在关键时候接纳任何内地无法安放的事物。

  建国初,是饥民。

  这次,是无处安放的资金。

  三、

  国庆假期,自9月30日至10月7日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州和福州共计19个一、二线城市发布新的楼市调控政策,多地重启限购限贷。

  格隆汇10月4日刊发了会员“自成一体”的文章《你在过节,钱在跑路:我们无处安放的“钞票”》,深刻阐释了这种央行货币大量超发、居民的钱不做投资就必定变“毛”,做投资布局又无处可去的恐慌与尴尬.

  这种背景下,与美元直接挂钩(联系汇率制),又一衣带水,近在咫尺的港元资产,成为了资金逃离的首选之地.

  被首选的港元资产,无疑是港股。

  这与今年国内经港股通流入香港的资金,和恒指牛冠三季度全球主要股指的现象完美契合(见下图一、图二).

  港股通原定的2500亿总额度早在9月7日(2496亿)即已告罄。截至9月27日,港股通累计净买额已经达到2790亿元人民币,超额近300亿元。

  一直以来老实巴交地跟着美股走的恒指,或者再夸张一点说,美股和A股哪个差就跟哪个走的恒指,这次却完美碾压二者,走出完全独立的牛市行情。

  仔细分析一下数据也不难想明白。资金涌入港股大致是从今年2月明显开始,5月开始加速,5月迄今(9月27日)港股通累计净买入1372亿元人民币,占2014年11月港股通开通以来全部净买入资金的一半(49.2%)!

  这与人民币贬值的时间段不谋而合(见下图三)

  在楼市限购,人民币贬值(预期)风暴来袭之际,作为几乎唯一一条合法的资本流出(出逃)通道,港元资产(港股),成为大陆资金竞相追逐的避风港。

  ▌四、

  但,港元资产,仅仅只是港股吗?

  很多人忽略了两个重大事实:

  1、香港是现如今全中国唯一不限购的一线城市;

  2、所有人一致看空的香港房价,已经出现了诡异的拐头。2月以来上涨超过30%(见下图四中的蓝框)

(图四、过去22年香港房价走势图)

  先撇开这个诡异的拐点不谈。

  在2月16日之前,没有任何一个人对香港房价会在2016年下跌存在异议,区别只在于:是跌15%,还是跌30%(见下图五)

(图五、香港房价自2015年9月以来加速下跌)

  这是因为悬在香港楼市头上的两个不治之症:

  1、香港房价,是真的贵;

  2美国人今年肯定加息;

  首先是贵。

  根据Demographia公布的2015年《国际住房负担能力调查》,中国香港房价/收入比高达19倍. 排在第二位的温哥华10.8倍,多伦多为6.7倍(见下图六).

  香港房价2015年9月达到历史高位时,已超过1997年金融风暴最高点40%(见下图七).

  至于美联储加息的影响,这个是经济学常识:港元与美元是直接捆绑的,美联储加息,对抽走香港的流动性是立竿见影的.

  所以,在这种双重阴影下,无论实业大佬,大投行,还是香港市民,甚至香港政府,都对香港楼市看法出奇地一致:跌。

  先看投行:几乎异口同声唱衰香港楼市

  1、高盛在过去两年来多次下调对香港楼市的预计。2014年,高盛预测香港的住宅房价会在2015年下跌10%、2016年下跌5%,此后又对此进行调整,预测香港的楼价在2018年前将再跌20%。

  2、德意志银行在5月9日的报告中,也表示对香港当前的楼市相当不乐观。而早在2013年德意志银行就表示在未来两年内,香港房价或将下跌20%。

  3、野村证券对香港的楼市更为悲观,在该行4月份发布的报告称,到2017年第二季度,香港的房价将从高位累计下跌30%,如果人民币出现显著贬值,或美国加息幅度超过预期,香港楼价在最坏情况下可能下挫60%.

  再看地产大佬:身体力行,力劝市民保持理性

  1、今年1月,精明的李嘉诚在集团周年晚宴中称,今年香港商业环境艰难,香港房价下跌10%不足为奇。

  2、3月,有“业界良心”之称的地产大亨李兆基决定出售公司旗下30项香港非核心物业,加入折价盘的行列。

  3、6月2日,李兆基公开表示,他认为未来一年香港整体楼价可能再下跌10%。同时,他劝投资者们暂时不要炒卖物业,因为楼价还会下跌。

  再看政府:金管局发声提示房市风险

  香港金管局局长陈德霖在金管局2016年中报中称,美国一旦正式步入加息周期,美元预期会持续升值,资金可能因此会由香港流走,必将影响香港的金融和资产市场,尤其是楼市。

  最后看看香港市民自己的态度:赔订金取消订单

  根据香港金管局9月30日发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》:住宅按揭贷款数据表明上半年香港居民贷款意愿大幅降低。(见下图八)

  在恐慌情绪的蔓延下,诸多买了楼花的香港居民甚至不惜赔上5%的订金来取消订单.2016年1月,这一比例更是达到了8%(见下图九):

  所有人的看法都出奇地一致,那就是香港房市价格还会继续下跌:这就是我为何把香港房价的拐头,归入“诡异”范畴的原因。

  ▌五、谁在制造这个诡异的拐头?

  现在我们把前面图四中的那个拐点截取放大如下:

  注意,上图中的蓝线是市场各方一致预期的走势,红线是市场2月拐点后的真实走势:2月16日以后,香港房价反弹已经超过30%.

  发生了什么变化?

  美国人不加息了?

  上帝可能存在,但美国人不加息完全不可能。

  是香港人收入提高,变富有了?

  事实是这些年,多数港人的境况更糟糕了。

  那么,是何方神秘力量?能够把香港房地产这个断崖式的下跌,硬生生从直男给扳弯了?

  其实线索不难找到。你是否还记得这波港股是何时见底的?

  没错,2月中旬,彼时内地资金开始加速涌港.

  香港楼市呢?

  你认为,这只是一个巧合?

  很多人的疑问是:香港房子这么贵,内地资金会去当“接盘侠”?

  从房价收入比看,香港是19倍,对比美国、加拿大、澳洲,甚至英国,确实都高出很多,但如果和限购的“北上深”比呢?

  是不是不相伯仲?甚至还略胜一筹?

  事实上,国内内地部分一线城市楼价已比肩香港大型屋苑,部分核心区豪宅算上汇率已甩开香港。如上海静安区华侨城苏河湾高层塔尖住宅,均价约每平方米19万元人民币,相当于香港豪宅区西半山宝翠园的实呎价。而深圳部分地区如南山,很多住宅的每平方米价格已超10万元,亦即每呎约1.084万港元,与香港大型屋苑呎价不相伯仲。

  而香港不是“一线城市”,是“超一线城市”。而且,不限购.

  当然,最关键的,“北上深”的房子是人民币资产,而香港房子,与港股一样,是“港元资产”。

  这就是会德丰地产在九龙的项目OneHomantin,内地买家几乎占了9月份销量20%的原因。

  ▌尾声、港元资产:一个长牛周期的开始

  众所周知,中国的货币供应量全球第一:在经济学上,这意味着,每一张人民币在离开印钞机的那一秒钟,就开始了贬值进程。

  在10月1日人民币正式入SDR篮子后,离岸人民币汇率马上考试走弱,目前已快速跌破6.7关口。

  你必须与时间赛跑,与吞噬你财富价值的时间赛跑,而赛跑的唯一方式,是找个合适的地方,安放你的青春与财富。

  而港元资产(港股和港房)的走强,只是少数人先知先觉的人的“抢跑”.

  这是一个国民整体资产配置调整的大潮,只是一个长周期的开始。

  重温一下那句经典偈语:

  很多时候,选择远比努力重要:你把你的钱安放在何处,决定了你未来的社会层级。

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