熊市,是价值投资者的春天。小熊网旨在分享价值投资理念,打造价值投资者交流的平台。
您当前的位置:首页 > 名家访谈

西峯 走势和逻辑:新常态下的资产配置

时间:2016-11-30 13:57:15  来源:雪球  作者:西峯

大家好。非常高兴再次来到雪球,跟大家分享一点我对市场的观察。首先在过去的18个月里面,大家觉得什么市场最火?房产是吧?我们从房产谈起。谈房产之前我们先聊一聊我们今天标题探讨的经济“新常态”,什么是经济“新常态”?大家一定听说过“新常态”这个词,经济“新常态”是怎么样呢?听上去不是那么令人感到欢欣,我们看到了在过去一段时间里面,经济增长率持续下滑,货币宽松,上市公司抛去金融企业之后,回报率只有6.5%,金融资产的回报率持续下行。看一下股市,经过了一个短暂的疯牛之后,股市近乎腰斩,很多人想在股市里面获得持久性的资产收益,不小心本金也不见了。银行理财呢?银行理财现在是一年之前,银行理财的收益率大概5.5-6%左右,短短一年之后,银行理财的预期年化收益率已经跌破4%了,这还是对个人。如果对公司,收益率大概在2%左右,就比活期利率略高一些。对于资产稍微高一点的,所谓的高净值客户来说,投资的非常重要的部分是信托,我们再看一下信托的收益,一年之前,信托的平均收益率大概在9%左右,最近已经跌破7了。大家很熟悉的余额宝,大家也知道,前两年最高还有6,现在也下降了。唯一一个例外可能就是房产,大家看到在过去的18个月里面,一线城市,包括部分二线城市,房价出现大幅增长,空间还有吗?我们看一下上图,中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%,农村更高达96%,未来还有空间继续提升吗?相对于一些发达国家,例如美国,现在也不过只有65%,英国是66%,德国只有53%,因为德国政府提供了大量的公共房屋支撑。

所以我们今天来讨论这个问题,不得不有一个思考,那就是过去到底发生了什么?为什么在这么高的住房自有率的情况下,我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下,地产市场还会大幅提升?我们知道中国人主要的资产是房产,我们从房产市场说起。说到房产市场变化,我们不得不说从2014年开始,政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持,因为经济下滑了,很多地方房子库存太高,卖不出去了。所以他的一个态度从打压变成了支持,当然,我们最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。我们可以看到,以深圳为例,在过去一段时间里面,房价的变化是怎么样的?南山同比增幅是74%,福田是87%,盐田是78%,宝安是55%,罗湖是40%,龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右,坦白说,这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。上一轮涨得最快的地方是上海,是2009年的上海,当时正好是2008年金融危机之后,中国政府出台了经济刺激计划,所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。还是说上海,从土地市场来看,我们看到也有一些比较有趣的变化,大家看到,2010年,上海的市场很热,土地市场也很热,所以成交的土地单价达到了9000块,当时的涨幅是50%,2011年市场下来了,土地成交单价是7000块左右,涨幅只有17%,2012年市场照样很热,土地还是只有7500左右,涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了,所以成交单价到了11000左右,溢价率到了35%。2014年市场走弱,所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年,成交额比2014年涨了50%,溢价率达到38%。大家看到一个比较有意思的现象,上海政府很聪明,在市场热的时候多卖一些土地,2010年很热,我多卖一点,市场不好我就少卖一点,市场再不好我再少卖一点,市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年,市场很好,但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么?很奇怪。原因在于2013年底出台了《新城镇规划》,其中要求特大型城市控制土地规模,所以大家都听到了,在北京也好,在上海也好,我们开始赶人了,另外一个方面就是控地了。在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下,我控制了土地供应,情况会怎么样?所以我们就看到情况就是“地王”频出,这是上海过去一段时间土地成交的状况,我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨,而在市中心,我们可以看到,融信拿的这块静安区中心社区这一块地块,名义楼盘价是10万块,但是抛去不能卖的,包括保障性住房,实际估算下来成交价在14万,而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右,这确实是一个非常惊人的变化。

同时,我们可以看到,在可售住宅和去化周期方面,市场也发生了剧烈的变化,在市场最冷的时候,2014年的年底,我们看到上海可售的住宅的存量达到92000套,现在不足当初的一半。2014年底、2015年初的时候,我记得当时我们跟上海政府开了一个会,开什么会呢?怎么样解决房地产低迷,怎么样把房子卖出去的这样一个会。当时我记得有一位房企的老总作了这么一个表述,他说不管大家怎么看,反正我觉得这个房市是到头了,所以他做的一个举动,他说我把我自己住的房子卖掉了,我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样,但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%,另外一个很大房企的营销总监当时也说,我从业20年,这是我见过的最冷的冬天。但是没想到,大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后,市场就迎来了一个快速的上涨。这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势,黄线是它的月成交价格,黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到,每一轮调控都是有效的,每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交,可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看,调控几乎对成交价格是无效的,它并不能改变房价上涨的趋势。听上去很奇怪,知道了现状、知道了过去,我们其实最关心的其实是未来。

在今天我想跟大家聊一聊未来会是怎么样,因为我们每一次看到的短期波动,每一次我们看到短期的成交变化,每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了,所以在今天的会场上我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。

一,第一个因素是经济。这是一个比较老生常谈的一个话题,不算太特别,经济增长大家收入增加了,财富增加了,所以房价上涨了,我今天想跟大家说的是什么呢?是名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年,中国全国GDP大概在6万亿左右,2015年中国的GDP是67万亿,整整增长了11倍。所以在这里边我们会发现有一样差异,就是我们被媒体灌输,过去20年平均增长率10%,是什么?是GDP的实际增长率,但是如果考虑到通胀,它的名义增长率大概在15%左右,大家不要小看这10和15的差异,经过20年的复合就是巨大的增长差异。第二个我们可以看到在1995年人均的可支配收入是4000块左右,而在2014年,这个数字达到了29000左右,也是20年,20年增长了大概也是7倍左右。所以在这里我们可以看到,它的速度跟GDP相仿,但是慢过GDP。这里面有一个结论我们可以看到,在过去很多年里面,很多城市,它的房价未必可以跑赢GDP的增长,但是它可以跑赢收入的增长,这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。后面这条我们可以是美国的房价增长指数和美国GDP的对比,大家可以看到,随着GDP的增长,美国的房价一样是上涨,到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长,所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。

二,第二个因素是利率。这里说起1998年到现在,中国的PPOC(人民银行给的基础利率走势),跟我们很多的直觉相反,我们可以看到在高增长的经济因素背景下,基础利率高于7%的年份只有三个月,大部分年份中国的利率在6%上下波动,什么意思呢?前面说的,在过去20年,中国GDP平均大概是15%、14%的增长,但是基础利率是7%。这意味着只要你借到钱,基本上就能赚到钱。更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱?国企,一部分上市公司,知名的外企,普通的民企能够借到这么便宜的钱吗?借不到。我们来看一下,蓝线是温州的民间综合借贷利率,黄线是央行的基准利率,我们可以看得非常非常清楚,蓝线远远高于黄线,基本上整个蓝线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思?大家可以想一想,如果我们去借我们的信用卡,它的年化利率月息大概1.5%,年化是18%左右,跟民间的借贷利率相仿。而房贷是在下面这条黄线,甚至更低,也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面,能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。

三,前面两个我们谈到经济、利率,这基本是全国普适性的,他们解释了房价的上涨,但是不能解释房价上涨的差异,所以在后面三个因素,我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。先来看土地。关于土地我们最耳熟能详的,包括在很多的媒体,包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地,为什么北京房价这么高?饥饿供地,为什么上海的房价这么高?饥饿供地,为什么中国的房价这么高?饥饿供地。哪里学的?学香港,这句话有没有道理呢?有点道理,但是如果我们看一下事实,我们会发现,说中国整个国家在饥饿供地,这句话肯定是不对的,因为从土地出让开始,我们看到整个土地供应是这么上去的,每一年几乎都出现了大幅上升,但是何来饥饿之说呢?事实上中国有660个城市,某些城市可以饥饿供地,但绝大部分城市做不到。我们以一个城市作为例子,我们称之为,我不指名道姓,因为今天是公开直播。假设这是A城市,A城市来了一个市长,他上来之后,一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后,秘书告诉他,某市长,我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办?他有两个选择,第一个选择,哇,土地供应这么多,我们要不就减少土地供应,或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出,市场不就恢复到8点,还是严重供过于求,不供地有什么问题?不供地就少了一大块财政收入。大家知道,中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多,地方是事权多财权少,少了土地来供应的财权,就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业,我们要扶植他上市,那边有一个桥要修,那边有一个新区要开发,这里有两条高速公路要建。哪来钱?没有钱就没有政绩,没有钱城市面貌就没法改善。还有另外一个选择就是照常供地,而且对一般城市来说这个预算是每年增长,今年供的地不是两年,可能三年才够用。所以等他卸任以后,新任市长上台会看到怎么样?原来我们的土地已经够十三年用了,我该怎么选择?所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择,饥饿供地绝不容易,所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。在中央集权和大一统的情况下,不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩,那些土地供应不足的城市,包括北、上、广、深,包括中心二线城市,它的土地供应也受到紧缩,大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到,中央改变了他的调控方式,各地因地制宜来调控,这是一个进步。

所以我们总结一下,饥饿供地有哪些条件?第一个,执政长官要有长远眼光,这个不是太难,很多网友都会,我们饥饿供地,这样卖的地少,但是收入更多。第二条叫历史负担少,这个就不容易了,因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的,财政要有一些盈余,这个其实也不容易做到。最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后,如果我的人口流出速度超过土地减少的速度,其实我饥饿供地还是没有用,对于中国来说,其实百分之六七十的地方都是人口快速流出,20%左右的地方人口能够保持大致平衡,10%、15%的地方人口是大量流入。所以这种情况下,大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到,比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况,这是从上海公开招拍挂以来,2003年以来,上海全部的商业土地供应状况,大家可以看得非常非常清楚。13年下来,每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到,每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右,我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右,大概是销售出去住宅的一半,正好是一半。这意味着什么?这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求,难怪上海的价格会涨得这么快。

我们再看下一张图,大家还有什么疑问?一定会有,如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应,请问这些住宅哪里来?秘密在这里,秘密在2003年之前,在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样,之前的土地供应相对来说比较混乱,比较无序。但是正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地,这些土地在规范市场之后,仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论,这些土地在每年都在消耗,这样消耗13年以后,它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到,在过去我们缩减土地供应,还有这些存量可以帮忙,现在我们缩减土地供应,价格就快速上升了。

四,人口。我们把整个中国的城市大概分为几个部分,一线城市,一线城市就是北、上、广、深,为什么叫一线城市呢?因为它可以吸引跨区的人口流入,比如北京吸引三北地区的人口流入,哪三北,东北,华北和西北。上海吸引华东,广州和深圳吸引华南,因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动,所以称为一线城市。二线城市是指省会城市以及一些计划单列市,它对本省的人口有很大的吸引力,比如厦门,吸引力跟福州差不多,甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东,青岛对本省人的吸引力,可能跟济南差不多,大连的吸引力跟沈阳差不多。其他的城市称之为三、四线城市,它的人口能够保持不减少,或者是停滞是常态了。我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年,这16年间上海整个人口增加了900万,900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市,差不多每年流入将近60万人口,非常巨量的人口流入。这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。

五,最后一个因素是城市格局。城市格局这是一个城市规划的概念,通常是指山河湖海或者地理位置的影响。在这里我们讲两点,第一个讲城市的行政级别,中国叫某某市其实暗含几个含义,第一个含义是上海、北京叫直辖市,是省级的,杭州、南京是省会城市,是地级的,但是比一般的地级城市位置要好一点,第三层就是普通的地级市,最后是县级市。我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下,房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢?我们从城市发展历史来看,人口往沿海流动,人口往大城市流动,这是一个百年来非常正常的地理现象,但是在中国,我们会看到由于这个行政安排,大量资源向直辖市集中,大量资源向省会城市集中,这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心,又是省的经济中心,交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地,所以房价相对较高,也就不难理解了。我举一个河南省的例子来看,整个河南所有的地方都在流出,只有郑州人口是流入的,就是因为省会的力量。

第二个我们会谈到城市的产业结构,所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重,第一产业通常是指农业,中国大陆的农业比重也很低了,所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。我们可以观察到,在GDP相仿的城市,第二产业比重较高的房价较低,第三产业比重较高的房价较高。我以上海周边的一个城市苏州为例,大家知道苏州是很漂亮的城市,人口过千万,但是实际是制造业为主的城市,所以我们看到,虽然它的人均GDP早就超过了上海,但是房价只有上海的1/3,为什么?因为流水线上的工人收入很难提高,但如果你自己是从事第三产业,例如你是房地产业或者金融业,人和人的收入就可以拉开。一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍,而整个房子的成交,以上海为例,一年就十万套新房,大概只有100个人中间会有一个人可以买,所以收入拉开会推高房价,因为只有最买得起的人才决定房价,而不是平均收入,这一点请大家再注意一下。

最后我们会谈一谈未来,在目前的情况下,我们刚刚谈到这五个因素,其实有一些已经发生变化了。例如GDP中名义GDP已经从15%降到7%以下。利息呢?跟GDP差距其实已经缩小了,有些地方人口继续流入,但是有些地方人口流动方向已经发生变化了。土地供应在新的情况下有了新的特征,特大城市继续控制土地供应,所以未来怎么走,大家怎么选择,这是一个新的话题,希望大家在今后可以进一步探讨。谢谢大家。

主持人女:感谢西峯老师,请西峯老师留步。同样的,我们为现场的球友预留两个提问机会,有问题的话可以举手示意一下。

提问1:老师您好,我刚看到一条消息说是20城的房价如果11月份比10月份再高的话,当地政府会直接被问责,老师怎么看这个事情?从我本身来讲,我是来自中部省份的一个省会城市,如果是计划买第二套房,我是应该从当地省会考虑这件事还是应该从一线城市还是部分热门的二线城市?谢谢。

西峯:第一个问题是这样的,因为我们看到网上有大量的政府文件流出,但是政府没有公开的地报道此事,所以这样的问题在这样的场合其实很不方便公开回应,这个大家可以自己来做一些判断。第二个问题就是你说到自己本身的财务安排,说实话,在这样的场合下面指导大家该不该买,应该怎么买是不合适的,就像你问我、问在座嘉宾应该买入哪只股票,在目前的场合下都不太适合直接分享。

主持人女:其他球友有关于房产的问题想咨询吗?

提问2:西峯老师你好,我想请问一个问题,你有没有比较过,我们一线城市的房价以及房产股,或者就国外来说,比如说REITs,总的来说,他们的走势是符合的还是说是某一个资产会回报率更高一点?

西峯:这是一个非常好的问题,我们看到,我自己是从2005年开始,当时人民银行和证监会就找我们来讨论这个事情,很遗憾,10年过去了,我们看到REITs在亚洲(日本、香港)已经做得风生水起了,中国的REITs还在研究当中。我们谈谈REITs的好处,中国房价的起伏,哪怕在中国经济大增长的背景下,各地的房价起伏升幅是不一样的,如果生活在新疆的某个小城市,我就分享不到上海这个房价快速上涨,哪怕我把房子卖掉也买不起上海的房子。这样会人为拉开所谓的不平衡。REITs有一个好处,它降低了你入场的门槛,就像股票一样,让没有钱的人或者收入比较少的人也能分享发达地区房价上涨的益处,从公平角度上说,这是一个平衡贫富差距的方式。对于房产持有者来说,他也可以把重资产的房产获得轻量化的过程。他只要有少量的财富在房产里面,他可以把更多的钱投入其他的房产投资或者其他的产业投资,所以在这个过程中是双赢的过程。不过以我们过去的理解,目前是打压房地产的过程中,所以发REITs相当于给你便宜的募钱,大家的希望还不能成形,希望在适合的时候,能看到中国版的REITs能够出现。

来顶一下
返回首页
返回首页
发表评论 共有条评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表
推荐资讯
什么是价值投资
什么是价值投资
上海一套房的钱,出国能买啥呢?
上海一套房的钱,出国
债转股行情正式开启 各路资金疯抢AMC
债转股行情正式开启
香港,是当下中国唯一一个不限购的一线城市
香港,是当下中国唯一
相关文章
栏目更新
栏目热门